Het is de vrees voor grondgebondenheidseisen en extensiveringplicht, in combinatie met goede verdiensten, die melkveehouders fors meer doen betalen voor grond. Ook de nieuwe rol van de Rabobank speelt een rol. Waar de bank tot voor kort erg terughoudend was met het financieren van grondaankopen, geeft zij nu flinke rentekortingen.
Een stijging van gemiddeld € 78.800 naar € 91.300 in één jaar tijd. Het betreft een stijging van 16% voor de prijs die gemiddeld voor een hectare agrarische grond in Nederland werd betaald. De ontwikkeling op de grondmarktprijs is daarmee beslist exponentieel te noemen.
Wie iets dieper in de cijfers duikt, ziet dat de enorme prijsstijging vooral wordt veroorzaakt door de grondhonger onder melkveehouders en handel in grasland- en snijmaispercelen.
Van de 1,8 miljoen hectare agrarische grond die ons land momenteel kent, is een kleine miljoen (962.000 in 2024 volgens het kadaster) grasland. In totaal werd er tussen vorig en dit voorjaar bijna 33.000 hectare grond verhandeld. De prijs voor verhandelde akkerbouwgrond lag in het 1e kwartaal van 2025 op € 100.600 gemiddeld. Dat is een stijging van 1% ten opzichte van het gemiddelde in 2024 en zelfs een lichte daling ten opzichte van het laatste kwartaal van 2024.
‘Sinds 1,5 jaar zie je een duidelijk andere houding bij de Rabo’
De handel in percelen grasland en snijmais toont een ander beeld. Daar liggen de gemiddelde prijzen op respectievelijk € 82.500 en € 96.000 en stegen die ten opzichte van vorig jaar 8,6% en 8,7%.
Het is dan ook duidelijk dat de grondhonger, aangewakkerd door de vrees voor grondgebondenheidsregels en extensiveringprikkels vooral leeft onder melkveehouders. En zij zijn het ook die bereid zijn de beurs verder open te doen. Dat is ook de analyse die de Rabobank recent deelde, op basis van hun eigen bespiegelingen en een enquête onder 41 Nederlandse agrarisch makelaars en taxateurs.
Vooral ‘goedkope’ regio’s stijgen
Geert Veenstra is zo’n agrarisch makelaar en taxateur en hij herkent zich in dit beeld. Veenstra was de laatste jaren werkzaam als financieel-economisch adviseur bij Alfa, maar is sinds begin dit jaar actief als zelfstandig makelaar binnen AgriPlaza. Zodanig kijkt hij als nieuweling met een relatief schone bril naar de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en vallen hem een paar ontwikkelingen op.
‘De grondprijsontwikkeling kun je volgens mij inderdaad zonder schroom exponentieel noemen. En dat uit zich vooral in de regio’s waar grond traditioneel minder duur was. Kijk je bijvoorbeeld naar Noordoost-Friesland, dan werd daar tot twee jaar geleden voor gras- en snijmaispercelen rond de € 50.000 per hectare betaald en was € 55.000 nog een uitschieter. Nu wordt voor dezelfde graslandpercelen zomaar boven de € 70.000 betaald. Een vergelijkbare ontwikkeling zien we in hele delen van Drenthe waar voor percelen gras- en mais tegenwoordig al veelvuldig boven de ton wordt betaald per hectare. Waar eerder de ‘dure’ hoeken vooral stegen in waarde, zijn het nu volgens mij vooral deze prijsstijgingen in de regio’s die traditioneel lager in waarde liggen, die doen zorgen dat de gemiddelde grondprijzen in Nederland stijgen.’
Veenstra’s woorden worden gestaafd door de cijfers dat de gemiddelde grondprijs in Flevoland, die met gemiddeld € 184.100 veruit het hoogst ligt in ons land, al een jaar lang stabiliseert en ook akkerbouwgrond dus lang niet overal in prijs stijgt. Dat laatste verklaart waarschijnlijk ook waarom de gemiddelde verkoopprijs in Friesland de laatste kwartalen stabiliseerde terwijl ook in deze provincie melkveehouders wel hogere prijzen voor grasland betaalden (zie figuur 2 op pagina 8).
Ruim 1% rentekorting bij Rabo
Veenstra ziet echter nog een andere duidelijke drijfveer achter de grondhonger onder melkveehouders: de omgeslagen houding van de Rabobank. ‘Sinds circa 1,5 jaar zie je een duidelijk andere houding binnen de bank die 80 tot 85% van de melkveehouders financiert. Door hun gereserveerde houding zagen ze gezonde bedrijven overstappen en dat deed denk ik te veel pijn binnen de bank. Daarbij pakken ze nu echt hun rol in de stimulering van extensivering en dat resulteert in serieuze rentevoordelen.’
‘Melkveehouders moeten soms nog wennen aan de sterk gestegen prijzen’
Veenstra toont een voorbeeld waarbij een melkveehouder grondaankopen financiert via de Rabobank waarbij 0,7% tot 1,41% rentekorting wordt geboden, afhankelijk van een rentevastperiode van 5 of 3 jaar. ‘Ik zie voorgerekend worden dat er nu 2,51% voor 3 jaar rentevastperiode wordt aangeboden, terwijl dat anders bij de 4% had gelegen. De totale lening op grondaankoop kan over 30 jaar afgelost worden terwijl tot voor kort dat maximaal op 20 tot 25 jaar werd gezet. Dit alles opgeteld scheelt een behoorlijke slok op een borrel en maakt de stap om grond aan te kopen én er meer voor te willen betalen een stap toegankelijker.’
Prijsstijging op veen onder druk
Arend Hoekstra is agrarisch adviseur bij Van der Veen & Kromhout en ook hij ziet duidelijk dat de veranderde opstelling van de Rabobank meespeelt in de houding van melkveehouders op de grondmarkt. ‘Melkveehouders hebben meer geld om handen en de blijvers steken dat bij voorkeur in grondaankoop. Dat de rentekortingen vanuit de Rabo daarin een effect hebben, zie en hoor je terug. Ergens is dat wel opvallend want een aantal jaren geleden waren ze nog behoorlijk allergisch voor het financieren van grond. Ik kan me nog webinars herinneren waarin de Rabobank letterlijk zei dat je je moest afvragen of het wel verstandig was om al die grond in eigendom te hebben. En nu is het bijna de omgekeerde wereld. Zodra je zegt dat je grond wilt kopen en de cijfers zijn goed, staan ze al bijna bij je op het erf. Ik ken een recent voorbeeld van een melkveehouder die wilde graag een stuk grond kopen dat te koop kwam. Diezelfde melkveehouder wilde drie jaar geleden ook grond kopen, maar toen wilde de bank beslist niet meewerken. Ik adviseerde hem om de bank nu wel te bellen, met de voorspelling dat de bank vast enthousiast zou zijn. Hij kon dat bijna niet geloven. Maar het bleek wel zo te zijn.’
Marijn Dekkers, sectormanager melkveehouderij bij Rabobank Nederland, zegt zich niet te herkennen in de constatering dat de Rabobank zich anders opstelt in de aankoop van grond. ‘Grond is altijd een populair en goed te financieren activa geweest voor melkveehouders. Ik zie hierin geen verschil met anderhalf jaar geleden. Wel zien we meer vertrouwen in de sector. Melkveehouders draaien betere resultaten de laatste jaren, de marktvooruitzichten zijn goed en de investeringsalternatieven als gevolg van vergunningsperikelen beperkt. Dit zorgt voor meer financieringsaanvragen voor grond. En omdat de melkprijs structureel op een hoger niveau lijkt te blijven, geeft dat ook extra financieringsmogelijkheden.’
Terug naar Arend Hoekstra. Hij zegt niet verbaasd te zijn als de regionale verschillen in grondprijsontwikkeling de komende jaren weer stijgen. Daarbij wijst hij vooral naar de veenweide. ‘Op veengrond mag je blijvend grasland niet meer omzetten in bouwland. Dus je hebt minder mogelijkheden met die grond. De prijsstijging van die gronden blijft nu al duidelijk achter bij de gebieden waar die beperkingen niet gelden.’
Tijdelijk grasland in trek
De woorden van Hoekstra sluiten aan bij de ontwikkeling in prijsvorming tussen blijvend en tijdelijk grasland. Het laatste, tenminste gezien de prijsvorming, is in Nederland duidelijk meer in trek. Van al het verhandelde grasland in de afgelopen twaalf jaar was een kleine 80% blijvend grasland en ruim 20% tijdelijk grasland, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster en Wageningen Social & Economic Research (WSER). Met name de laatste vier jaar steeg de prijs voor tijdelijk grasland aanzienlijk sneller dan blijvend grasland. Voor tijdelijk grasland werd in 2024 gemiddeld € 88.200 betaald en voor blijvend grasland € 72.400.
De afbouw van derogatie werkt de vraag naar tijdelijk grasland duidelijk in de hand.
Grond is waardevast
De huidige exceptionele stijging van de grondprijzen doet logischerwijs de vraag rijzen waartoe dit leidt. In Nieuwe Oogst werd onlangs becijferd dat, uitgaande dat de stijging in dit tempo doorzet, in 2050 gemiddeld al bijna € 300.000 voor een hectare grond wordt betaald. ‘Je kunt het je moeilijk voorstellen, maar de rekensom op zich kan ik wel volgen en onmogelijk is het niet’, zegt Geert Veenstra. ‘Wel acht ik het onwaarschijnlijk dat de procentuele stijging die we de afgelopen twee jaar zien zich nog lang op dezelfde hoge voet doorzet. De landhonger onder melkveehouders is goed verklaarbaar door wet- en regelgeving en de goede verdiensten onder zowel veehouders als akkerbouwers. Beide situaties blijven waarschijnlijk niet altijd zo en dan zal de stijging ook zeker weer eens afvlakken. Grond houdt echter in de long run altijd wel z’n waarde.’
Dat het geloof er is dat grond op de lange termijn z’n waarde houdt, maakt ook dat het gezien kan worden als beleggingsinstrument. Of boeren dat echt zo beleven en tot op welke hoogte, is niet bekend. Uit eerdere onderzoeken komt naar voren dat het vaak een combinatie van factoren is waarom een boer overgaat tot grondaankoop, de waardevastheid en hoop of waardestijging hoort daar ook bij.
Veenstra herkent zich daarin en ziet tegelijkertijd best vaak dat menig melkveehouder moet wennen aan de enorme prijsstijging en om die reden afhaakt als buurmans grond te koop komt en fors meer kost dan hij verwachtte. ‘Als het een paar jaar later weer op de markt komt, koopt hij het alsnog omdat het gewenningsproces z’n werk heeft gedaan. Leuk zijn die prijsstijgingen niet per se, maar wel de realiteit.’
Goede verdiensten drukken het aantal stoppers
De grondhonger onder melkveehouders wordt duidelijk ook gestimuleerd door de goede verdiensten op veel bedrijven. Dat ziet ook Arend Hoekstra: ‘Melkveehouders draaien over het algemeen financieel goed tot zeer goed. Als je het momenteel financieel niet goed kunt rondzetten, dan moet je jezelf wel echt zorgen gaan maken over de toekomst. Natuurlijk zijn de mestafzetkosten, ondanks dat ze door het mooie droge voorjaar iets lager zijn dan in 2024, nog steeds fors. Maar ook dan moet er nog wel een aardig centje overblijven.’ De adviseur wijst erop dat voerkosten in het boekjaar 2024-2025 zo’n 10% lager lagen dan een jaar eerder terwijl de melkprijs 8 tot 10 cent hoger lag. Die ontwikkeling trekt nog door en vertaalt zich duidelijk in de beschikbare financiële middelen op melkveebedrijven. Wie die middelen niet in grond kan of wil steken, steekt het vooral in bedrijfsoptimalisatie. ‘Dat is ook verstandig’, zegt Hoekstra. ‘Groot onderhoud dat moet gebeuren en waarvoor je nu de middelen hebt, kun je het beste nu ook meteen ook aanpakken. De vooruitstrevende melkveehouders hebben dat echter al redelijk op orde en zijn inmiddels wel een beetje ‘klaar’ met optimaliseren.’
Een ontwikkeling die daarnaast in de markt zichtbaar is, zo erkent onder andere ook de Rabobank, is dat meer melkveehouders een tweede of zelfs derde of vierde locatie opkopen. Omdat bouwen en uitbreiden op de huidige locatie niet tot nauwelijks mogelijk is en bovendien sowieso duur en tijdrovend is.
Geert Veenstra ziet nog een andere ontwikkeling die een relatie heeft tot het huidige hoge inkomensniveau: het aantal stoppers ligt lager dan verwacht. ‘In mijn vorige functie voorspelde ik een versnelde golf aan stoppers, maar die blijft tot nu toe, tenminste in het overgrote deel van Noord-Nederland, uit. De goede opbrengsten maken dat veel boeren er graag nog één of enkele jaartjes aan vastknopen. Omdat melken nu geld oplevert en het daarmee ook een positieve boost geeft. Als makelaar heb ik voor de groep die de komende jaren wel stopt de tip om de gebouwen goed bij te houden. Oude gebouwen die veel onderhoud vragen zijn echt een handicap bij de verkoop. Ook blijvers die investeren in een extra locatie zetten het eerst een streep door locaties waar de gebouwen niet up to date zijn.’
