‘Een stuk land onderverpachten? Vraag áltijd schriftelijk toestemming aan de verpachter, ook al heb je mondeling toestemming’, adviseert advocaat Just Hamming aan pachters. ‘Anders wacht in veel gevallen ontbinding van het pachtcontract.’
In de praktijk komt het regelmatig voor dat pachters een stuk land onderverpachten. De pachter geeft het land dan tegen vergoeding in gebruik aan een derde persoon, die het land vervolgens beheert en gebruikt. Dit is wettelijk niet toegestaan, tenzij de verpachter vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven. ‘Maar dat is niet altijd het geval en dat kan heel vervelende consequenties hebben voor de pachter’, geeft Hamming aan die in Noord-Nederland actief is als advocaat. Hij kent genoeg voorbeelden van zaken waarbij de verpachter het contract met de pachter ontbond.
Uitspraak 3 december 2013
Komt de verpachter achter de verboden onderverpachting dan moet de verpachter deze overtreding kunnen bewijzen. Sinds een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2013 is echter ook duidelijk dat de pachter een verzwaarde motiveringsplicht voor z’n kiezen krijgt. ‘Volgens deze uitspraak moet de pachter met een maatschapsakte, gecombineerde opgaven, teeltplannen, beschikkingen over toeslagrechten, bankafschriften, bestelformulieren voor gewasbestrijdingsmiddelen en jaarrekeningen op de proppen komen als de verpachter hem beschuldigt van onderverpachting. Doet hij dat niet, dan keert dat zich bewijsrechtelijk tegen hem’, stelt de advocaat.
Mondelinge toestemming soms voldoende
Geen pachter wil in zo’n situatie terecht komen. Hij doet er dus goed aan om voorafgaand schriftelijk toestemming te vragen voor de onderverpachting. Toch komt het volgens Hamming wel eens voor dat een pachter weg komt met mondelinge toestemming. ‘Dat kan alleen als die mondelinge toestemming door de pachter kan worden bewezen. Een slechts oppervlakkige wetenschap bij de verpachter is in elk geval niet voldoende.’
Wat te doen bij een maatschap?
Inbreng van een pachtovereenkomst in een maatschap kán een verboden ingebruikgeving zijn. Daarbij komt het er volgens Just Hamming op aan of volgens de maatschapsakte de zeggenschap over het gepachte bij de gezamenlijke maten ligt. ‘In dat geval is er sprake van een verboden ingebruikgeving. Maar als er sprake is van een verstandig opgemaakte pachtovereenkomst blijft de zeggenschap over het gepachte uitdrukkelijk bij de pachter liggen en is dat wettelijk gerechtvaardigd.’
Wat dan wel? Hamming: ‘Wetenschap bij de verpachter met mogelijk voor de pachter vreemde agrarische activiteiten is op zich onvoldoende. Er moet sprake zijn van echte wetenschap van onderverpachting en het langdurig gedogen daarvan. Dan kan een beroep door de verpachter op de het wettelijk schriftelijkheidsvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden aangemerkt en toch terzijde worden geschoven door de rechter.’
Niet altijd ontbinding
Niet elke onderverpachting leidt overigens tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Bij de vraag of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen, spelen volgens de jurisprudentie de belangen van de pachter ook mee. ‘De pachter moet daarbij wel zelf die belangen duidelijk naar voren brengen en, bij betwisting daarvan, bewijzen’, benadrukt Hamming. Ook als het gaat om een éénmalige onderverpachting van een klein deel van het verpachte en de reguliere exploitatie van het perceel nauwelijks beïnvloed is, heeft de pachter kans om te ontsnappen aan ontbinding. ‘Zeker als de verpachter voor andere vergelijkbare vruchtwisselingen aan andere pachters wel toestemming had gegeven, zo blijkt uit een uitspraak van het Hof Arnhem 15 mei 2012.’
Ontbinding plus winstafdracht
Dat overtreding van het verbod tot onderverpachting vaak leidt tot ontbinding, is duidelijk. Het kan echter nog erger: van een procedure in oktober 2019 valt op dat het hof de vordering van de verpachter tot een stuk winstafdracht op het onderverpachte door de pachter niet direct afwijst. ‘Maar onder welke voorwaarden is op dit moment nog niet duidelijk.’
Het bovenstaande verhaal maakt volgens Hamming wel duidelijk dat de pachter beter voor de veilige route kan kiezen. ‘Gezien de zware consequenties is het raadzaam om vooraf áltijd schriftelijk toestemming te vragen.’
De uitgebreide versie van de toelichting door Just Hamming is te lezen op zijn website.
